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곧 아이들 학기 시작을 앞두고, 이사 계획하시는 분들 많으실 텐데요.

주택 임대차 계약 체결 시 꼭 알아두어야 할 점, 이번 포스트에서 확인하고 가세요!

 

 

 

소액임차인 최우선변제권의 내용

주택임대차보호법 제 8조는, ‘임차인(賃借人)은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매 신청의 등기 전에 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마쳐야 한다(제 1항), 이 경우 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다(제 3항 단서)’고 규정하고 있습니다.

또, 같은 법 시행령 제 11조는, ‘법 제 8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 서울특별시는 9천500만원, 광역시는 6천만원, 그 밖의 지역은 4천500만원 이하의 임차인으로 한다’고 규정하며, 시행령 제 10조에서는, ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 서울특별시는 3천200만원, 광역시는 2천만원, 그 밖의 지역은 1천500만원 이하로 한다’고 규정하고 있습니다.

이에 따르면, 울산광역시의 경우 임대차 보증금이 6천만원 이하이고, 주택을 인도받아 주민등록을 마친 임차인은 소액임차인으로서 보증금 중 2천만원(다만, 당해 주택가액의 2분의 1의 범위 안의 금액으로 제한)에 대하여는 임차 주택 소유자의 일반채권자는 물론, 그 주택에 선 순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

소액임차인이 보호받지 못하는 경우

부동산중개업자 중에는 간혹 법에 의하여 소액임차인은 무조건 보호되는 것처럼 말하며, 시세에 비하여 상당히 저렴한 아파트에 입주할 것을 권하는 경우가 있습니다.

 

 

그러나 소액임차인의 보증금이라 하더라도 주택임대차보호법에 따른 최우선변제권이 무조건 보장되는 것은 아닙니다.

이에 관한 대법원 판례(2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결)는, 임대인이 채무 초과 상태에서 그 소유의 유일한 주택을 임대하는 행위를 사해행위(詐害行爲)로 보면서, 일종의 법정담보물권에 해당하는 주택임대차보호법 제 8조의 소액보증금 최우선변제권의 근거되는 법률행위인 임대차 계약도 취소의 대상이 될 수 있다고 판단하고 있습니다.

즉, 임대차 계약이 사해행위로 취소되는 경우, 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금액 상당의 부당이득반환채권을 가지는 일반채권자에 불과하게 되기 때문에, 이미 채무 초과 상태에 있는 임대인으로부터 임대차보증금을 변제 받는 것은 사실상 불가능하게 됩니다.

더욱이 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 이미 아파트에 여러 건의 근저당권과 가압류 등기 및 체납처분이 되어 있고, 전세가(임대차보증금액)도 부동산 시세에 비하여 지나치게 낮은 사정이 있는 경우에는 소액임차인으로서 보호받지 못하게 될 가능성이 더욱 큽니다.

 

 

 

 

임대차계약체결 시 임차인이 확인해야 할 사항

우선 임차하고자 하는 주택의 전세가(임대차보증금액)가 어느 정도인지를 확인해야 합니다. 전세수요가 많은 지역의 경우 전세가는 실 거래가의 50~70%선에서 결정되므로, 구입하고자 하는 주택의 거래가를 확인하여 합리적인 전세가(임대차보증금)가 어느 정도인지 파악할 수 있습니다.  

 

 

이 때 주택가격을 조회할 수 있는 ‘국토교통부 실거래가’, ‘케이비(KB) 부동산 시세’ 웹사이트를 활용하여 주택의 가격을 시기별로 조회할 수 있습니다.

- 국토교통부 실거래가 웹사이트 : http://rt.molit.go.kr/

- KB 부동산 시세 웹사이트 : http://nland.kbstar.com/quics?page=rstar

다음으로 임차하려고 하는 주택의 등기부등본의 ‘갑’구란을 확인하여 실제 소유자를 확인하고, ‘을’구란을 확인하여 근저당권, 가압류등기 및 체납처분이 되어 있는지 확인하여야 합니다.

이를 통해 파악되는 임대인의 채권 총액이 주택의 실 거래가를 초과하는 경우에는 아무리 전세가가 저렴하다고 해도, 임대차 계약을 체결하는 것을 피해야 할 것입니다.

 

 

글: 정지원 변호사(국내법무팀) / 편집: 기업블로그 운영팀