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사례로 알아보는 생활법률!

피치 못할 사유로 임대차 계약을 중도 해지하고자 할 때 전세금 반환이 가능한지, 함께 알아보도록 할게요.

 

Q. 아파트 세입자인 홍길동 씨는 최근 다른 지방으로 전근을 가게 돼 예정된 임대차 만기(2017년 2월)보다 빨리 임대차를 종료하고 전세금을 반환 받고자 합니다. 그런데 집주인은 따로 전세를 놓지 않고, 홍길동 씨가 나가면 본인이 그 집에 들어와 살 예정이라며, 전세금을 계약 만료일에 돌려주겠다고 합니다. 이미 홍길동 씨는 다른 지방에 집을 구해 전세금을 돌려받아야 하는 상황입니다.

계약기간 중간에 나가는 것이므로 중간에 발생하는 복비(중개비)는 부담하려고 생각하고 있는데, 집주인은 새로운 세입자를 구할 생각도 없고 계약기간 만료까지 전세금을 돌려줄 생각도 없는 것 같습니다.

 

 

 

홍길동 씨에게는 매우 안타깝지만, 원칙적으로 임대차계약에서 기간을 정한 경우에는 그 기간의 만료로 임대차가 종료됩니다.

그러나 임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 사유가 있을 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.

 

 

 

해지권 유보의 특약을 한 경우

임대차 기간을 정한 경우에도 언제든지 해지할 수 있다는 해지권 유보의 특약을 하였고, 임대차기간 중 해지사유가 있다면, 임차인의 계약해지 통고로써 임대차계약을 중도에 해지할 수는 있습니다(「민법」 제636조 및 제637조). 

예를 들면, 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다” 라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우라도 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 및 제636조).

 

 

 

묵시적으로 갱신된 경우

임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2).

즉 홍길동씨의 경우 기존 임대차계약이 언제 체결되었는지 확인해 현재 임대차가 한 차례 묵시적으로 갱신된 것이라면 홍길동씨는 임대인에게 언제든지 계약해지를 통지하고, 그로부터 3개월 이후에는 임대차계약이 종료되었음을 이유로 전세금반환을 법적으로 청구할 권리가 있습니다.

 

 

 

 

 

임차인의 법정 해지사유

- 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)

- 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)

- 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정)

 

위와 같은 사유가 있다면, 홍길동 씨는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 

 

 

하지만 홍길동 씨에게 위와 같은 사유가 없다면, 일단 임대인이 전세금을 반환해줄 때까지 일부 짐을 빼지 않고 점유하며 주민등록지를 유지하는 것이 좋습니다. 이사(인도)를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문에 나중에 임대차계약기간이 종료된 이후에도 법적으로 돌려받기 어려운 경우가 있을 수 있습니다(대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결).

 

글: 정지원 변호사(국내법무팀) / 편집: 기업블로그 운영팀